Zelené průmyslové prostory? Kdysi hudba budoucnosti nyní zní celým tuzemským trhem

Segment průmyslových nemovitostí nebyl dlouhé roky veřejností vnímán jako vzor odpovědného developmentu. Zástavba zemědělské půdy, zvyšování dopravní zátěže, limitovaný zájem o dopad na životní prostředí vyjádřený i „krabicovou“ architekturou, to byla image veřejností obecně vnímaná. To se však rychle mění, mimo jiné i díky posunu hodnot celé společnosti, hospodářství i klíčových stran v oblasti skladových a výrobních prostor: developerů, nájemců, investorů i bank. Významnou roli sehrává i evropská legislativa závazně snižující produkci skleníkových plynů a uhlíkové stopy obecně. Přesvědčivě to dokládá nová analýza realitně-poradenské společnosti 108 AGENCY. Ukazuje, jak progresivním vývojem tato oblast trhu nemovitostí prošla od roku 2010, kdy získala tzv. zelený certifikát (LEED Gold) první průmyslová budova v České republice – Hills Pet Nutrition v Hustopečích.

„Data, která jsme shromáždili, budou pro mnohé překvapením. V řadě oblastí jsou to právě developeři průmyslových prostor, kteří do zdejšího prostředí přinášejí zelené a šetrné inovace – rychlostí i rozsahem. Konverze brownfieldů mimo možnou bytovou výstavbu, využívání obnovitelných zdrojů energie nebo šetrná technická zařízení budov směřující k úsporám je u řady realizací inspirativní i pro další oblasti trhu nemovitostí,“ shrnuje výsledky studie její autorka Lenka Šindelářová z investičního oddělení 108 AGENCY.

Analýza se primárně zaměřila na certifikace zelených budov. Jde o respektovaný parametr, jenž slouží jako srovnání pro financující banky, nájemce i investory, kteří rovněž často využívají externí bankovní financování. V polovině letošního roku bylo 49 % dokončených průmyslových budov v České republice certifikováno podle zavedeného systému hodnocení. S vývojem trhu bude podíl certifikovaných budov výrazně narůstat, drtivá většina nové nebo chystané výstavby již s certifikací počítá. Většina budov v ČR byla certifikována již ve fázi provozu a užívání. Převažující certifikací na tuzemském trhu nemovitostí zůstává BREEAM.

Zlomovým obdobím pro certifikace průmyslových prostor byl rok 2020. Do té doby spíše ojedinělé certifikace několika skladových či výrobních hal podpořila svým komplexním rozhodnutím developerská společnost CTP. Tento dominantní hráč na zdejším trhu průmyslových prostor nechal certifikovat celé své nemovitostní portfolio. Vedle markantního nárůstu certifikovaných objektů na trhu to přimělo k podobnému rozhodnutí i množství dalších společností zaměřených na výstavbu nebo provoz průmyslových budov. Svá portfolia v posledních dvou letech certifikovali také všichni další významní developeři skladových nemovitostí.

Tento trend dále akceleroval od podzimu 2021, kdy začala stoupat cena energie. „Ať už vlivem bank, nájemců, investorů nebo vlastních rozhodnutí to byli právě developeři průmyslových nemovitostí, kdo velmi flexibilně reagoval na výzvy energetické krize a termíny klimatických závazků v Evropě. V oblasti komerčního developmentu vidíme právě v tomto segmentu reálně vyjádřenou snahu o provozní úspory, instalaci fotovoltaiky, tepelných čerpadel, systémy zadržování a filtrace srážkové nebo odpadní vody,“ vypočítává Lenka Šindelářová. K důvodům patří rovněž odpovědný přístup bank, jež až na výjimky výstavbu budov, které nedoloží svou udržitelnost, odmítají financovat. Ztížený přístup k financování by pak měli také koncoví kupující – investoři.

Pod vlivem nájemců a také společností investujících do obsazených průmyslových prostor se stavitelé začali soustředit na udržitelnou výstavbu i šetrný provoz. Proto se zvyšuje počet industriálních objektů, které se snaží snížit závislost na plynu na nejnutnější minimum. Kromě instalací fotovoltaických panelů, čemuž dále přispěje rovněž legislativa, to jsou tepelná čerpadla, důraz na sázení zeleně a zvyšování biodiverzity nebo důsledná práce se srážkovými a odpadními vodami – instalací retenčních nádrží nebo kořenových čistíren. Objevují se i první projekty tzv. off-gridových, ostrovních energetických, systémů bez vnějších dodávek a zdrojů.

„Všechna tato opatření mají společný jmenovatel, jímž je snižování uhlíkové stopy a úspory. U významného podílu nájemců jde o podmínku výběru prostoru. V případě developerů a investorů je prokazatelný vliv certifikace nebo plnění ESG kritérií na hodnotu nemovitosti: u udržitelných zelených nemovitostí se do ní propisují dosahovaná vyšší obsazenost a retence nájemců, vyšší nájemné a nižší náklady na provoz. Tyto nemovitosti si tak udrží svou konkurenceschopnost i v porovnání s novými stavbami, které budou vznikat už v souladu se stále se utužující regulatorikou ESG. Také starší nemovitosti mohou chytrými investicemi dosáhnout výrazných energetických úspor a zvýšení hodnoty,“ dodává Lenka Šindelářová.

108 AGENCY je realitně-konzultantská společnost, která se od roku 2009 zaměřuje výhradně na komerční nemovitosti. Na českém, slovenském a maďarském trhu od svého založení zobchodovala přes 8,6 milionů čtverečních metrů.