Vyplatí se vám v současné době investovat do nemovitostí?
Realitní trh je napnutý až k prasknutí kvůli rostoucím cenám nemovitostí. Situaci nepomáhá ani rostoucí inflace či zdražování potravin a energií, což nutí lidi stále více ukusovat ze svých našetřených peněz. Nabízí se tedy otázka, jak postupovat, pokud vlastníte investiční nemovitost nebo si ji teprve plánujete pořídit.
Jaké výdaje vás očekávají při investování?
V prvé řadě počítejte s tím, že cena běžného bytu o velikosti 50 m² se dnes klidně vyšplhá i na 6 milionů. Byt byste pak sice mohli pronajímat až za 16 tisíc měsíčně, ale musíte také vzít potaz další výdaje:
fond oprav neboli příspěvek na správu domu a pozemku – cena se stanovuje podle vašeho podílu v rámci celého domu
náklady pro údržbu domu (vytápění a úklid společných prostor) – 600 Kč/měsíčně
pojištění – 4 000 Kč/rok
drobné opravy (žárovky, těsnění, baterie, osvětlení)
větší opravy (např. vymalování 1x za 5 let nebo nákupy nových spotřebičů aspoň 1x za 8 let) – trouba (10 000 Kč), mikrovlnka (10 000 Kč), myčka (10 000 Kč), digestoř (5 000 Kč), lednička s mrazákem (15 000 Kč), vymalování (15 000 Kč)
oprava bytu v případě, že jej nájemník zničí
Sečteno, podtrženo, počítejte s návratností tak na 40 let, což je 2,5 % ročně v době, kdy je inflace na 17 %.
Berte však také v potaz, že vaše nemovitost pravděpodobně nebude pronajatá neustále. Se současnou situací budou mít lidé stále větší problémy utáhnout nájem, což pro vás jako vlastníka bude znamenat další problémy, například s vymáháním apod. Pokud navíc nemovitost nehradíte z vlastních prostředků, ale berete si hypoteční úvěr, jedná se o další náklady. Nezapomeňte, že z koláče vám také ukrojí daň ze zisku.
Ačkoliv jsme teď namalovali poměrně černý obrázek, investování do nemovitostí je stále finančně lukrativní, ale spíše v situaci, kdy se jedná o dlouhodobou investici na 10 a více let.
Kdy je nejlepší čas prodat, pokud si svou investiční nemovitost neplánujete nechávat tak dlouho?
Kdy je nejlepší čas prodat vaši investiční nemovitost?
Nemálo investorů využilo nízkých úrokových sazeb v době pandemie a rozhodli se uložit své volné prostředky právě do nemovitostí. S příchodem roku 2022 se však situace na trhu prudce obrátila a i lidé, kteří si chtěli pořídit vlastní bydlení, rychle ztrácejí touhu nakupovat.
Zvyšování úrokových sazeb hypoték
ČNB výrazně zvýšila hypoteční sazby a nyní dosahují až 7 %. Znamená to, že řada lidí na hypotéku vůbec nedosáhne a budou tedy muset zapomenout na jakékoliv plány pořízení vlastního bydlení. Aspoň tedy do doby, než dojde k snižování cen nemovitostí.
Výrazné zdražování
Zvyšování cen se netýká jen nemovitostí, ale také potravin a energií. Je to způsobeno nejen probíhající válkou na Ukrajině, ale také rostoucí inflací. Podle Českého statistického úřadu byla v roce 2021 průměrná roční míra inflace 3,8 %, zatímco v červenci 2022 je až na 17,5 % (v porovnání s červencem 2021).
Náklady na stavby domů
I developeři, kteří staví domy za účelem jejich následného prodeje, se potýkají s více problémy. Musí vynakládat větší finanční prostředky na mzdy řemeslníků, materiál atd. Všechno toto se odrazí i v ceně nemovitostí.
Končí fixace hypoték
Brzy budou končit fixace hypoték a řada lidí nebude mít dostatečné prostředky na refinancování, budou tedy muset prodávat. To povede k vytvoření ještě většího rozkolu mezi nabídkou a poptávkou na trhu, což automaticky začne tlačit ceny nemovitostí dolů.
Mzdy lidí už dlouhodobě nerostou úměrně k cenám nemovitostí. Ve spojení s dalšími faktory (válka, inflace, zdražování) většina lidí stále rychleji ztrácí možnost koupit si vlastní bydlení. Pokud se však podíváme na vývoj situace v roce 2008, kdy náhle došlo ke klesání cen, je více než pravděpodobné, že se situace bude vyvíjet velice podobně. Pokud tedy hledáte ten správný čas na prodej vaší investiční nemovitosti, je to právě teď. V opačném případě vám hrozí, že ji prodáte výrazně podhodnocenou.
